Δευτέρα, 3 Μαρτίου 2014

Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για τις εμπορικές μισθώσεις

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

 

Μεγαλύτερη ευελιξία αποκτά το καθεστώς των μισθώσεων καταστημάτων και γραφείων, με την τροπολογία του υπουργείου Ανάπτυξης να αποτελεί, εδώ και μερικές ημέρες, νόμο του κράτους. Η ρύθμιση αναμένεται ότι θα ενθαρρύνει αριθμό ιδιοκτητών να προχωρήσει στην ενοικίαση χώρων που κρατούν κενούς, καθώς φοβούνται τη δέσμευση των 12+4 ετών που προέβλεπε το προηγούμενο καθεστώς.

Τα σημεία της ρύθμισης που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες παρουσιάζει το Capital.gr με την αρωγή του δικηγόρου Νίκου Σιαμάκη.

Τι αλλάζει

Η ελάχιστη μισθωτική περίοδος ορίζεται στα τρία χρόνια. Ωστόσο, ενοικιαστής και ιδιοκτήτης μπορούν να συμφωνήσουν η μισθωτική διάρκεια να είναι είτε μεγαλύτερη είτε μικρότερη από την τριετία. Στη δεύτερη περίπτωση (συμφωνία μικρότερης διάρκειας) θα ισχύσει υποχρεωτικά η τριετία σε περίπτωση που τα δύο μέρη δεν συμφωνήσουν, τελικά,  για τη λύση του συμβολαίου σε διάστημα μικρότερο της τριετίας.

Τι ισχύει για την καταγγελία των μισθώσεων που θα συνάπτονται με το νέο καθεστώς;

Οι μισθωτικές συμβάσεις μπορούν να «σπάσουν» όταν λήξει η τριετία, αλλά και νωρίτερα υπό τον όρο ότι τα δύο μέρη θα έχουν καταλήξει σε μικρότερη μισθωτική διάρκεια με νεότερη συμφωνία και έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Επίσης, μία μισθωτική συμφωνία μπορεί να έχει διάρκεια ακόμη και ενός χρόνου εάν τα δύο μέρη το έχουν συμφωνήσει. Με άλλα λόγια, η μίσθωση γραφείου ή καταστήματος υποχρεωτικά ισχύει για τρία χρόνια εκτός εάν υπάρξει νεότερη συμφωνία με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

«Με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας όπου το γνήσιο της υπογραφής θα έχει βεβαιωθεί από δημόσια ή διοικητική αρχή και θα φέρει ημερομηνία μεταγενέστερη από αυτή της αρχικής συμφωνίας, η διάρκεια μίσθωσης μπορεί να καθοριστεί ελεύθερα από τα δύο μέρη ανεξαρτήτως της τριετίας» εξηγεί ο κ. Σιαμάκης.

Στις νέες μισθώσεις δεν έχουν εφαρμογή οι παλαιές διατάξεις του προεδρικού διατάγματος 34/1995 σχετικά με την ιδιόχρηση, τη διάρκεια, τον «αέρα» - αποζημίωσης άυλης εμπορικής αξίας της ανοικοδόμησης κλπ.

"Η καταγγελία στις νέες μισθώσεις παράγει τα αποτελέσματα της τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της. Πρακτικά πρέπει να γνωστοποιείται στο άλλο μέρος 3 μήνες πριν τη λήξη της" αναφέρει ο κ. Σιαμάκης.

«Παλαιές» μισθώσεις

Για τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί, πριν από την έναρξη ισχύος της τροπολογίας, εξακολουθεί να ισχύει η δωδεκαετής προστασία της μίσθωσης, ενώ προβλέπονται μεταβατικές διατάξεις για συμβόλαια που λήγουν έως την 31η Αυγούστου 2014.

Στις παλιές μισθώσεις παραμένει η δωδεκαετία, ενώ οι προϋποθέσεις του νόμου για να καταστεί δεκτή μία συμφωνία μεταξύ των δύο μερών για μικρότερη μισθωτική περίοδο είναι πολύ αυστηρότερες. Επίσης, δεν ισχύει η αποζημίωση «αέρα» των 24 μηνών με τη λήξη της 12ετίας, όπως και η αυτόματη τετραετής ανανέωση μετά την λήξη της 12ετίας.

Ταυτόχρονα, στις μισθώσεις που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την τροπολογία του υπουργείου Ανάπτυξης, η καταγγελία γίνεται με το συνήθη τρόπο από τον μισθωτή, δηλαδή με την πληρωμή 3+1 μισθωμάτων για την τρίμηνη προειδοποίηση και ενός μήνα αποζημίωση.

Επιπλέον, όπως εξηγεί ο κ. Σιαμάκης, για τις παλιές μισθώσεις προκειμένου να μην υπάρξουν αιφνιδιασμοί και για να δοθεί χρόνος στα μέρη να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα ισχύουν μεταβατικές διατάξεις.

Συγκεκριμένα μέχρι την 31/8/2014 στις περιπτώσεις άμεσης απελευθέρωσης (π.χ. εάν ο ιδιοκτήτης επιθυμεί την απελευθέρωση του ακινήτου) ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση εάν η λήξη της δωδεκαετίας πραγματοποιηθεί μέσα σε αυτό το χρονικό διάστημα. Εάν η σύμβαση έληξε για τον ίδιο λόγο αλλά δεν έχουν παρέλθει 9 μήνες από τη λήξη της μέχρι την 31/8/2014,  ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξι μηνιαία μισθώματα και παραλαμβάνει ελεύθερο το μίσθιο χωρίς άλλες διαδικασίες. 


Πηγή:www.capital.gr

Δεν υπάρχουν σχόλια: